Akkaş Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı olarak müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

İstanbul gayrimenkul avukatı ekibimiz gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul davaları konusunda 1992’den bugüne edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedirler.

Gayrimenkul Hukuku Detayları

Akkaş Hukuk Bürosu müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibini yapmaktadır.

İstanbul gayrimenkul avukatı ekibimiz inşaat hukuku ve inşaat davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde; kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konularında müvekkillerimize hukuki destek vermektedirler.

Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde çok hızlı gelişme göstermektedir ve hukuk büromuz gayrimenkul hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatıyız

İstanbul Gayrimenkul Avukatı

Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denmektedir.

Türk Hukuku’nda Gayrimenkul Hukuku’na ilişkin düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmazlara ilişkin hükümlerin bulunduğu 4. kitabında yer almaktadır.

Gayrimenkul hukuku çok geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır.

Bu anlamda açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi için açılacak dava ile tapu iptal ve tescil davalarında gayrimenkul hukukuna ilişkin hükümler uygulanacaktır.

En Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları;

Gayrimenkul hukuku ile ilgili sıklıkla açılan dava türleri aşağıdakilerle sınırlı olmamakla birlikte genel anlamda şunlardır;

Tapu İptal ve Tescil Davası

İstanbul Tapu İptal ve Tescil Davası Gayrimekul Avukatı

İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ekibimiz tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler. Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse bu yolsuz tescili iyi niyetli olmayan 3. Kişileri tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla dava edebilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de kanun koyucu tarafından bir takım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları

İstanbul Ortaklığın Giderilmesi Gayrimenkul Hukuku Davaları

İstanbul gayrimenkul hukuku  avukatı ekibimiz ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler. Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre mirasçılardan her biri her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar.

Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi dava yolu ile istenemeyecektir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olacaktır. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır?

Mirasçılar araların imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabii taşınır ve taşınmaz mallara üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin olarak dava edilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak olan tüm paydaşlara karşı taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

Bu davalarda tüm ortaklar davaya dahil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın öldüğü belirlendiği takdirde son mirasçının Hazine olacağı düşünülmelidir.

Ecrimisil Gayrimenkul Hukuku Davaları

İstanbul gayrimenkul avukatı ekibimiz ecrimisil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler.

Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın, onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kötüniyetli 3. kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık olmak üzere verilen tazminat olarak nitelenen özel giderim biçimidir.

Ecrimisil davası da; malı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatının alınıp, bu eşyanın sahibine geri verilmesini amaçlayan bir dava türüdür.

Ecrimisil sanılanın aksine kira alacağı değildir. Kirada, kiracı ile kiraya verenin hukuka uygun olarak karşılıklı irade açıklamaları söz konusu iken; ecrimisilde hukuka uygun bir irade açıklaması yoktur.

Kötüniyetli olan 3. kişinin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulü, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın, sanki kendi malıymış gibi kullanması, kiraya vermesi, kiraları toplaması hali söz konusudur.

Ecrimisil 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 995. Maddesinde düzenlenmiştir. MADDE 995.- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Haksız İşgalciden Ecrimisil isteyebilmek için oluşması gereken bazı koşullar söz konusudur;

Müdahalenin Men’i Davası

El Atmanın Önlenmesi Gayrimenkul Hukuku Davaları

İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ekibimiz el atmanın önlenmesi davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler.

Kişilerin sahip oldukları mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlıklara ve saldırılara karşı onları koruyabilmek için çeşitli kanunlarla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinin 2. Fıkrasında yer almaktadır.

İlgili düzenleme; ‘Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’ demek suretiyle malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türünü düzenlemiştir. Bunlardan bir tanesi de El Atmanın Önlenmesi Davasıdır.

El atmanın önlenmesi davası malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) kullanmasını önleyen ve fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür.

Dolayısıyla bu dava yolu ile malına haksız olarak müdahale edilen ve onu kullanmasına engel olunan kişinin bu engellemeyi bertaraf etmesi amaçlanmaktadır.

Müdahale teşkil edecek eylemler; bir taşınmaza izinsiz olarak girilip oturulması şeklinde olabileceği gibi, taşınmazdaki mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazdan fiili yol geçirmesi suretiyle çeşitli şekillerde gerçekleşebilmektir.

Ayıplı Gayrimenkul Davası Nedir?

Ayıplı Gayrimenkul Hukuku Davaları

İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ekibimiz ayıplı gayrimenkul davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler. Hukuki bir terim olarak ayıp, üstlenilen işte ya da edimde vaat edilen hususların tam olarak gerçekleştirilmemesini ifade eder.

Söz konusu ayıplar bir ya da birden fazla olabilir. Örneğin ücreti karşılığında bir masa yapılacaktır fakat teslim edilen masanın bir ayağı çürüktür. Bu durumda ayıptan söz edilecektir. Ayıbın varlığı halinde zararla karşılaşan tarafın bir takım hakları vardır. Örneğin ücretsiz olarak aynısı ile değişim ya da ücretin iadesi gibi.

Görüldüğü üzere ayıp her edimde karşımıza çıkabilir. Burada belirtilecek olan ayıp ise gayrimenkulde görülen ayıplardır. Diğer bir anlatımla ayıplı konut durumunda ne gibi haklar söz konusudur bu hususlar vurgulanacaktır.

Bilindiği üzere gayrimenkulün inşa edilmesi, belli bir proje dahilinde olmaktadır. Kaç oda kaç salon olacağı, elektrik ya da su gibi zorunlu altyapıların başarılı bir şekilde kurulması, kullanılan boya ve kalıpların kalitesi gibi tüm hususlar, konutun inşasından önce üstlenilir.

Gayrimenkuller bakımından en sık karşılaşılan ayıplar şu şekilde gösterilebilir; imar planında, kullanılan malzemede, altyapının oluşturulmasında karşılaşılan ihlallerdir. Dolayısı ile bu gibi durumlarla karşılaşan tüketiciler derhal haklarını aramaya koyulmalıdırlar. Ayıplı konut durumunda tüketicinin hakları şu şekilde sıralanabilir;

  • Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı
  • Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi
  • Meydana çıkan ayıp oranından satış bedelinden indirim ve iade yapılması
  • Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir ad altında bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi

Görüldüğü üzere ayıbın birçok görünüm şekli söz konusudur ve herhangi birinin gerçekleşmesi, karşı tarafın sorumluluğunu doğurmaktadır. Bu nedenle ayıbın öğrenilmesinden hemen sonra bir avukattan yardım alınması tavsiye edilmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Sözleşme Hazırlanması Hizmetlerimiz

İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ekibimiz gayrimenkul sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler.

Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında büromuz gayrimenkule bağlı ayıplar ve kira sözleşmeleri başta olmak üzere taraflar arasında çıkan her türlü taşınmaza ilişkin uyuşmazlığın çözümü için dava ve icra hizmetleri de sunmaktadır.

Gayrimenkul Hukukundan Doğan Davalarda Yetki

Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Buna göre taşınmazın aynından doğan davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.

Dolayısıyla taşınmaz ile alakalı olarak yukarıda sayılan sebeplerle veya başka sebeplerle açılacak davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde açılmalıdır.

Gayrimenkul Hukuku Avukatı için Bize Ulaşın

İstanbul’da faaliyet gösteren Akkaş Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı kadrosu müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

1992’den bugüne İstanbul‘da çalışmalarına devam eden Akkaş Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu‘na ve İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı için avukat kadromuza İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.